Comprar una vivienda en Miami siendo extranjero

¿Un extranjero puede comprar una vivienda en Miami?

Respuesta corta: sí. Florida no pide ciudadanía, residencia ni visa para comprar. Las personas de algunos países tienen reglas adicionales (vea la sección sobre la ley SB 264, que menciona a Venezuela).

Para comprar necesita un pasaporte vigente y pruebas de que tiene el dinero. Si paga de contado, la compañía de título (title company) o el abogado de cierre verifica su identidad y pregunta de dónde viene el dinero. Si compra con préstamo, el banco pide más: comprobantes de ingresos, estados de cuenta y, a menudo, una carta de referencia de su banco en su país.

En Florida no hace falta un fideicomiso ni un permiso especial para extranjeros. Tampoco hay un escribano o notario que redacte la escritura como en muchos países de América Latina: el cierre lo maneja una compañía de título o un abogado. Puede comprar a su nombre, junto con su cónyuge o a través de una empresa. Muchos compradores extranjeros usan una empresa de Florida (una LLC). La forma de compra cambia sus impuestos en Estados Unidos y en su país, así que consulte a un abogado y a un contador antes de firmar el contrato.

¿Quiénes compran en el sur de Florida desde el exterior?

Respuesta corta: sobre todo compradores de América Latina. En el informe 2025 de MIAMI REALTORS, Colombia (15 %), Argentina (12 %), México (7 %) y Brasil (7 %) encabezan la lista, entre compradores de 55 países.

El comprador extranjero típico (la mediana) pagó unos US$558 700, y el 51 % pagó todo de contado. El condado de Miami-Dade recibe la mayor parte del dinero: el 73 % de las ventas en dólares a extranjeros. En el condado de Palm Beach encabezan Argentina (34 %) y Brasil (13 %). Muchos compradores viajan pocas veces, y el 11 % compró sin siquiera visitar Florida. Por eso las fotos, los videos y un agente de confianza importan más cuando usted compra desde lejos.

¿Recibo una visa si compro una vivienda?

Respuesta corta: no. Comprar una vivienda no le da visa, green card ni el derecho a vivir o trabajar en Estados Unidos.

Puede visitar su vivienda con la visa que ya usa (por ejemplo, la visa B1/B2 de negocios y turismo), dentro de sus límites de tiempo. El programa de inversionistas EB-5 es otra cosa: es para inversiones grandes en un negocio que crea empleos, no para comprar una vivienda propia. Consulte a un abogado de inmigración sobre su caso.

¿Conviene pagar de contado o con un préstamo?

Respuesta corta: cerca de la mitad de los compradores extranjeros paga de contado. Existen préstamos para extranjeros, pero suelen pedir una cuota inicial más grande y una tasa más alta que para residentes.

Con un préstamo, el banco también debe aprobar el edificio, no solo a usted. Algunos edificios no califican, por ejemplo cuando necesitan reparaciones estructurales graves que todavía no se hicieron. Pregunte al banco antes de elegir un apartamento. Nuestra guía sobre las reglas de condominios después de Surfside explica qué revisan los bancos y los compradores.

¿El edificio tiene que aprobarme?

Respuesta corta: muchas veces sí. Muchas asociaciones piden una solicitud, una tarifa y una revisión de antecedentes antes de comprar o alquilar. La ley de Florida limita esa tarifa a US$150 por solicitante, y un matrimonio cuenta como un solo solicitante.

Lea las reglas del edificio antes de hacer una oferta: mascotas, cuánto tiempo debe esperar para alquilar, el plazo mínimo de un alquiler y cuántas veces al año se puede alquilar. En la compra de un condominio usado, el vendedor debe entregarle los documentos de la asociación, incluido el último estudio de reservas estructurales. Desde 2025, la ley de Florida le da 7 días, sin contar fines de semana ni feriados, para cancelar el contrato después de recibirlos. Ese derecho termina en el cierre.

¿Cuánto cuesta comprar?

Respuesta corta: los costos de cierre son algunos puntos porcentuales del precio, y más si usa un préstamo. Nuestra guía de costos de cierre muestra un ejemplo completo con un condominio de US$500 000.

• Seguro de título y gastos de cierre. Florida fija por norma las tarifas del seguro de título. En Miami-Dade y Broward, el comprador suele pagar la póliza de título del dueño. En Palm Beach, la suele pagar el vendedor.
• Impuestos sobre el préstamo. Con préstamo, Florida cobra el impuesto de sellos (documentary stamp tax) de US$0,35 por cada US$100 del préstamo (0,35 %) y el impuesto intangible del 0,2 % del préstamo. Quien paga de contado no paga estos impuestos.
• Otros costos. Inspección, tasación (con préstamo), plano de agrimensura (survey) para una casa, la tarifa de solicitud de la asociación y los honorarios del agente de cierre.

¿Compro a mi nombre o a través de una empresa?

Respuesta corta: las dos formas son comunes. La decisión cambia sus impuestos en Estados Unidos y en su país, así que decida con un contador antes de firmar.

Comprar a su nombre es simple y cuesta menos mantenerlo. Comprar con una LLC de Florida da más privacidad y puede proteger su otro patrimonio si alguien demanda al dueño. Hay otra razón: el impuesto de sucesiones de Estados Unidos (estate tax). Cuando muere un no residente que tiene una propiedad en Estados Unidos a su nombre, su sucesión debe presentar una declaración si los bienes en Estados Unidos valen más de US$60 000, y puede deber impuesto. Para un ciudadano, el monto exento en 2026 es de US$15 millones. Un tratado de impuestos con su país puede cambiar esto. Una estructura con empresas también puede cambiarlo, pero suma costos anuales y trámites, y una estructura mal hecha puede aumentar el impuesto sobre la renta.

También piense en su país. Colombia, Argentina, México o Venezuela pueden tener sus propias reglas para declarar bienes en el exterior y para enviar dinero. Pregunte a un contador de su país antes de mover el dinero.

Elija lo que elija, el comprador del contrato, el nombre en la escritura (deed) y el nombre en la transferencia deben coincidir. Cambiar el comprador al final puede atrasar el cierre.

¿Cuánto cuesta cada año?

Respuesta corta: el impuesto a la propiedad, el seguro y, en un condominio, la cuota mensual de la asociación (HOA). Un dueño extranjero que no vive en Florida no recibe la exención de homestead.

• Impuesto a la propiedad. La tasa total depende de la ciudad. En Miami-Dade, para 2025, fue de cerca del 1,55 % del valor imponible (Key Biscayne) hasta cerca del 2,43 % (Biscayne Park). En la ciudad de Miami fue de cerca del 2,0 % y en Miami Beach de cerca del 1,88 %. Algunas zonas suman cargos fijos por basura u otros servicios. La calculadora del Property Appraiser (la oficina de avalúos del condado) muestra un estimado.
• Sin exención de homestead. La exención de homestead de Florida (hasta US$50 000 menos de valor imponible) y su tope de aumentos anuales (3 % o la inflación, lo que sea menor) son solo para dueños que son ciudadanos o residentes permanentes y que viven en la vivienda como residencia permanente el 1 de enero.
• Tope del 10 %. Sin homestead, el valor imponible de una casa o un condominio puede subir como máximo un 10 % al año, pero ese tope no cubre el impuesto escolar.
• Seguro. Una póliza para el interior del apartamento (HO-6) o una póliza para una casa, más seguro de inundación en muchas zonas.
• Cuota de la asociación (HOA). Se paga cada mes en la mayoría de los condominios y en muchas comunidades cerradas. Cubre el seguro del edificio, el personal, las reparaciones y las reservas. Para comparar edificios, calcule la cuota por tamaño: un apartamento de 1000 sq ft tiene unos 93 m².

El 3 de noviembre de 2026, los votantes de Florida deciden sobre la Enmienda 3. Si logra el 60 % de los votos, desde el 1 de enero de 2027 aumentaría la exención de homestead y bajaría del 10 % al 5 % el tope anual para propiedades sin homestead, como la mayoría de las viviendas de compradores extranjeros (sin incluir el impuesto escolar). Revise el resultado antes de calcular su presupuesto para 2027.

¿Qué seguro necesito?

Respuesta corta: en un condominio, la póliza de la asociación cubre el edificio, y usted compra su propia póliza (HO-6) para el interior de su apartamento. Muchas zonas también necesitan seguro de inundación.

Si tiene un préstamo, el banco exige seguro, y en una zona de alto riesgo de inundación también exige seguro de inundación. Aunque pague de contado, pida cotizaciones antes de firmar, porque el seguro contra huracanes e inundaciones en el sur de Florida puede costar más de lo que se espera. Pregunte a la asociación qué cubre la póliza del edificio y cuál es su deducible: después de una tormenta, los dueños pueden tener que compartir ese costo. Nuestra guía de zonas de inundación y seguros explica cada póliza.

¿Qué impuestos pago si la alquilo?

Respuesta corta: por defecto, se retiene el 30 % del alquiler bruto para impuestos de Estados Unidos, sin deducciones. La mayoría de los dueños prefiere presentar cada año una declaración de impuestos y pagar solo sobre la ganancia neta.

Para eso, el dueño hace una elección ante el IRS, presenta el Formulario 1040-NR y entrega al inquilino o al administrador el Formulario W-8ECI. Necesita un ITIN, un número de impuestos para personas que no pueden tener un número de Seguro Social. Se pide con el Formulario W-7 (existe en español, el W-7(SP)), junto con la declaración de impuestos. Un tratado de impuestos puede cambiar la tasa.

Los alquileres de 6 meses o menos además pagan impuestos como un hotel. En Miami-Dade son el 6 % del impuesto a las ventas de Florida, un recargo del condado del 1 % y un impuesto turístico local: 6 % en casi todo el condado, 7 % en Miami Beach y 4 % en Surfside y Bal Harbour. En total, cerca del 13 % al 14 % del alquiler. Muchos edificios y ciudades también limitan los alquileres cortos. En Miami Beach, los alquileres de menos de 6 meses y 1 día no se permiten en casas unifamiliares ni en muchos edificios de apartamentos, según la zona.

¿Qué pasa cuando vendo?

Respuesta corta: por una ley de Estados Unidos llamada FIRPTA, el comprador por lo general debe retener el 15 % del precio de venta y enviarlo al IRS. Usted recupera lo que no debe cuando presenta su declaración de impuestos.

Antes de la venta, puede pedir al IRS una retención menor con un certificado de retención (Formulario 8288-B). También hay tasas menores cuando el comprador es una persona (no una empresa) que planea vivir en la vivienda: sin retención cuando el precio es de US$300 000 o menos, y 10 % cuando el precio es de US$1 000 000 o menos. El comprador o un familiar debe planear vivir allí al menos la mitad de los días en que se usa la vivienda, en cada uno de los dos primeros años. Planee la venta con un contador, porque la retención se calcula sobre el precio, no sobre su ganancia.

¿Hay reglas especiales para compradores de algunos países? (SB 264)

Respuesta corta: sí. Desde el 1 de julio de 2023, Florida limita las compras de algunas personas de 7 países: China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Siria y Venezuela (la ley nombra al régimen de Nicolás Maduro).

La ley se aplica a personas domiciliadas en esos países que no son ciudadanas ni residentes permanentes de Estados Unidos, y a empresas y gobiernos de esos países. No pueden comprar tierras agrícolas, ni terrenos a menos de 10 millas (unos 16 km) de una base militar o de cierta infraestructura crítica (por ejemplo, plantas eléctricas, puertos y aeropuertos).

Esto importa a muchos compradores venezolanos. Un venezolano que vive en Venezuela puede comprar un apartamento en muchas zonas de Miami, pero debe revisar con un abogado cómo se aplica hoy la ley a su caso y si la ubicación exacta está cerca de una base o de una instalación protegida. Un venezolano que ya es residente permanente de Estados Unidos no está incluido.

Para personas domiciliadas en China, las reglas son más estrictas. En general no pueden comprar propiedades en Florida, salvo una excepción limitada para una vivienda de hasta 2 acres (unas 0,8 hectáreas), a más de 5 millas (unos 8 km) de una base militar, para personas con una visa que no sea de turista o con asilo. Algunos compradores también deben registrar su compra ante el Departamento de Comercio de Florida.

La ley está vigente. El 4 de noviembre de 2025, la corte federal de apelaciones para Florida (11.º Circuito) no la bloqueó, y quienes la impugnaron retiraron el caso el 30 de diciembre de 2025. Si la ley puede aplicarse a usted, hable con un abogado de bienes raíces de Florida antes de firmar.

¿Cuánto tarda la compra?

Respuesta corta: a menudo cerca de un mes de contado y más con préstamo. Sume tiempo si la asociación debe aprobarlo.

Las partes más lentas no dependen de usted: la revisión de la asociación, la aprobación del edificio por el banco, y firmar y legalizar documentos en el exterior (por ejemplo, con apostilla). Envíe la solicitud a la asociación apenas acepten su oferta. Florida permite la notarización remota en línea, así que puede firmar muchos documentos desde su país por video con un notario en línea de Florida, o dar un poder a una persona de confianza.

¿Cómo envío el dinero de forma segura?

Respuesta corta: por transferencia bancaria a la cuenta de garantía (escrow) de la compañía de título o del abogado de cierre. Confirme siempre los datos por teléfono antes de enviar.

El fraude con transferencias es un riesgo real: los delincuentes envían correos falsos con datos bancarios nuevos a última hora. Llame a la compañía de título a un número que usted ya conoce, no al del correo, antes de cada envío. Su banco puede preguntar de dónde viene el dinero, así que tenga listos sus documentos. No necesita una cuenta bancaria en Estados Unidos para comprar, pero tener una facilita pagar impuestos, seguros y cuotas después.

Paso a paso

1. Defina su presupuesto, con costos de cierre y costos anuales.
2. Reúna pruebas de fondos, o pida una preaprobación a un banco que preste a extranjeros.
3. Pregunte a un contador cómo comprar: a su nombre o con una empresa. Incluya las reglas de su país.
4. Elija la zona y el edificio. Lea las reglas sobre alquileres y mascotas.
5. Haga una oferta. Su depósito va a una cuenta de garantía (escrow) de la compañía de título, un abogado o un corredor.
6. Inspeccione la vivienda y revise los documentos del condominio dentro de sus 7 días.
7. Presente la solicitud a la asociación, si el edificio la exige.
8. Pida cotizaciones de seguro, incluida la de inundación.
9. Confirme por teléfono los datos de la transferencia y envíe el dinero.
10. Cierre. Puede firmar desde su país con un poder o con un notario en línea.