Condominios en Florida después de Surfside

¿Qué cambió después del colapso de Surfside?

Respuesta corta: tres leyes cambiaron cómo se inspeccionan y financian los condominios en Florida: SB 4-D en 2022, SB 154 en 2023 y HB 913 en 2025. HB 1021, de 2024, agregó reglas sobre las juntas y los registros.

• SB 4-D (vigente desde el 26 de mayo de 2022) creó las inspecciones de hitos y el SIRS, y terminó con la renuncia a reservas para partes estructurales desde el 31 de diciembre de 2024.
• SB 154 (vigente desde el 9 de junio de 2023) ajustó muchos detalles: qué edificios se inspeccionan, cuándo y quién puede hacer el SIRS.
• HB 1021 (en su mayoría vigente desde el 1 de julio de 2024) agregó capacitación para los miembros de la junta, delitos por ocultar registros y un sitio web para asociaciones de 25 unidades o más desde el 1 de enero de 2026.
• HB 913 (en su mayoría vigente desde el 1 de julio de 2025) dio más tiempo para el primer SIRS, permitió una pausa corta en las reservas en algunos casos, permitió préstamos y líneas de crédito para financiar reservas, y dio más días al comprador de una reventa para cancelar.

La sesión de 2026 no cambió estas reglas de fondo. Dos proyectos de ley de 2026 sobre condominios murieron en comité, y las leyes de 2026 que tocan estas secciones solo corrigen referencias.

¿Qué es una inspección de hitos (milestone inspection)?

Respuesta corta: una inspección estructural de los edificios de condominio o cooperativa de 3 pisos habitables o más, que se debe hacer antes del 31 de diciembre del año en que el edificio cumple 30 años, y luego cada 10 años.

Las reglas del Estatuto de Florida 553.899:

• Cuándo. Antes del 31 de diciembre del año en que el edificio cumple 30 años desde su certificado de ocupación, y luego cada 10 años. El funcionario de construcción local puede exigirla a los 25 años por condiciones locales, como estar cerca del agua salada.
• Edificios más antiguos. Los que cumplieron 30 años antes del 1 de julio de 2022 debían terminar su primera inspección antes del 31 de diciembre de 2024.
• Fase 1. Un arquitecto o ingeniero con licencia hace una inspección visual. La asociación tiene 180 días desde el aviso local para terminarla.
• Fase 2. Solo si la Fase 1 encuentra un deterioro estructural importante. Incluye pruebas y un plan de reparación.
• Reparaciones. Si la Fase 2 encuentra problemas, las reparaciones deben empezar dentro de los 365 días después de que la asociación recibe el informe.
• Aviso a los dueños. Dentro de los 45 días después de recibir el informe, la asociación debe enviar un resumen a cada dueño, publicarlo en el edificio y subir el informe a su sitio web si debe tener uno.

¿Cómo manejan Miami-Dade y Broward las inspecciones?

Respuesta corta: los dos condados ya tenían reglas propias de recertificación antes de Surfside, y ahora las dos empiezan antes que antes.

• Miami-Dade: los edificios entran al programa de recertificación del condado a los 30 años y luego cada 10 años. El condado da 90 días desde su aviso para presentar el informe, menos que los 180 días del estado. Puede consultar el estado de un edificio en la búsqueda de recertificación del condado.
• Broward: desde el 9 de agosto de 2024, la política de la Junta de Reglas y Apelaciones del condado inicia las inspecciones de seguridad cuando los edificios cumplen 25 años, y luego cada 10 años. Incluye edificios de 3500 sq ft (unos 325 m²) o más, no solo condominios.
• Palm Beach: se aplican las reglas estatales de inspección de hitos. Pregunte al departamento de construcción de la ciudad por el historial de inspecciones del edificio.

¿Qué es el estudio de reservas de integridad estructural (SIRS)?

Respuesta corta: un estudio de las partes principales del edificio que dice cuánto durará cada parte, cuánto costará reemplazarla y cuánto debe ahorrar la asociación cada año.

El SIRS es obligatorio para edificios de condominio de 3 pisos habitables o más, al menos cada 10 años. Lo debe hacer o verificar un ingeniero con licencia, un arquitecto con licencia o un especialista certificado en reservas. Cubre:

1. Techo.
2. Estructura, incluidos los muros de carga y los elementos estructurales principales.
3. Protección contra incendios.
4. Plomería.
5. Sistema eléctrico.
6. Impermeabilización y pintura exterior.
7. Ventanas y puertas exteriores.
8. Cualquier otro elemento de más de US$25 000 (ajustado por inflación; US$25 675 para 2026) cuya falla dañaría los anteriores.

El estudio debe incluir un plan de financiamiento. El primer SIRS vencía el 31 de diciembre de 2025 para la mayoría de los edificios existentes (HB 913 lo extendió desde el 31 de diciembre de 2024), o a más tardar el 31 de diciembre de 2026 si se hace junto con una inspección de hitos que vence en esa fecha. La asociación debe enviar el estudio a los dueños, o avisarles que está disponible, dentro de 45 días, y reportarlo al estado. El estado publica una lista de las asociaciones que presentaron su SIRS.

¿Un condominio todavía puede no ahorrar reservas?

Respuesta corta: no para las partes estructurales del SIRS. En los presupuestos aprobados desde el 31 de diciembre de 2024, los dueños de edificios que necesitan SIRS no pueden votar para ahorrar menos de lo que exige el estudio para esas partes.

Los dueños todavía pueden votar, con la mayoría de todos los votos, para eliminar o reducir las reservas de otros elementos, como la piscina o el lobby. Los edificios de menos de 3 pisos no necesitan SIRS, así que en ellos se puede seguir renunciando a reservas con ese voto.

HB 913 agregó dos alivios:

• Pausa después de una inspección de hitos. En los presupuestos aprobados hasta el 31 de diciembre de 2028, si la asociación terminó una inspección de hitos en los 2 años calendario anteriores, la junta, con aprobación de la mayoría de todos los votos, puede pausar los aportes a reservas por hasta 2 presupuestos anuales, para pagar las reparaciones que encontró la inspección. Hace falta un SIRS nuevo antes de volver a aportar.
• Otras formas de financiar. Las reservas ahora se pueden financiar con las cuotas normales, cuotas especiales, líneas de crédito o préstamos. Una cuota especial, una línea de crédito o un préstamo para esto necesita el voto de la mayoría de todos los votos.

¿Cómo afectan estas reglas mi cuota de mantenimiento (HOA)?

Respuesta corta: en muchos edificios antiguos, tener las reservas completas y hacer las reparaciones obligatorias significa cuotas mensuales más altas, cuotas especiales, o las dos. Los edificios nuevos deben planearlas desde el inicio.

Antes de 2022, muchas asociaciones tenían pocas reservas y pagaban las reparaciones grandes después. Con las reglas nuevas, la cuota mensual debe incluir el aporte anual a reservas del plan del SIRS. Si una inspección de hitos encuentra reparaciones, la asociación también puede necesitar una cuota especial o un préstamo que los dueños pagan con el tiempo. Cuando compare dos edificios, una cuota baja puede significar pocas reservas, no un buen negocio. Mire el SIRS y el saldo de reservas, no solo la cuota. Compare también por tamaño: una cuota de US$1 por sq ft al mes son unos US$10,76 por m².

¿Qué es una cuota especial (special assessment) y quién la paga?

Respuesta corta: un cobro único a todos los dueños para un fin concreto, como una reparación. La paga quien es dueño cuando vence cada pago, así que revise qué está aprobado o planeado antes de comprar.

• La junta debe avisar por escrito con al menos 14 días, y publicar el aviso en el edificio, antes de una reunión que votará una cuota especial que no sea de emergencia. El aviso debe decir el motivo y el costo estimado.
• El dinero solo se puede usar para el fin indicado.
• El nuevo dueño responde junto con el anterior por las cuotas impagas que vencieron antes de la venta. Por eso el agente de cierre pide la carta de estoppel, que lista las cuotas especiales actuales y programadas.
• Su contrato de compra decide quién paga las cuotas aprobadas antes del cierre pero que vencen después. Lea esa cláusula y pregunte a su agente o abogado.

Lea también las actas de la junta de los últimos 12 meses. Una cuota que se está discutiendo pero que no se aprobó todavía puede no aparecer en la carta de estoppel.

¿Puedo conseguir un préstamo en un condominio con reparaciones grandes?

Respuesta corta: puede ser difícil. Fannie Mae, que compra muchas hipotecas de Estados Unidos, no acepta proyectos de condominio que necesitan reparaciones críticas de seguridad o de estructura hasta que se resuelvan.

Según la guía de Fannie Mae, los proyectos no son elegibles cuando necesitan reparaciones críticas que afectan la seguridad, la solidez, la integridad estructural o la habitabilidad, o cuando tienen reparaciones sin fondos de más de US$10 000 por unidad que vencen dentro de 12 meses. Una cuota especial ligada a una reparación crítica que no se resolvió también hace que el proyecto no sea elegible. Muchos bancos siguen estas reglas. Si necesita préstamo, pida al banco que revise el edificio antes de firmar el contrato.

¿Qué documentos debo pedir antes de comprar?

Respuesta corta: el vendedor debe entregarle los documentos del condominio, incluido el último SIRS y el resumen de la inspección de hitos. Después de recibirlos, Florida le da 7 días (sin contar fines de semana ni feriados) para cancelar un contrato de reventa.

Según el Estatuto de Florida 718.503, el vendedor debe entregarle, a su costo:

• La declaración, los estatutos de la asociación (articles y bylaws) y el reglamento.
• El último estado financiero anual y el presupuesto.
• El resumen de la inspección de hitos, si el edificio la necesitaba.
• El último SIRS, o una declaración de que no se hizo.
• El informe de inspección de entrega, para asociaciones entregadas a los dueños desde el 1 de julio de 2023.
• El documento de preguntas frecuentes y el formulario de gobierno del estado.

El derecho de cancelar en 7 días termina en el cierre y no se puede renunciar a él. Hasta 2025, el plazo era de 3 días. Desde 2025, los contratos también deben decir si el edificio necesita inspección de hitos y SIRS, y si ya se hicieron.

Pida más de lo que exige la ley:

• Las actas de la junta de los últimos 12 meses.
• La póliza de seguro de la asociación y sus deducibles.
• Una lista de cuotas especiales aprobadas o planeadas, y de préstamos.
• Las demandas en las que participa la asociación.
• El saldo de reservas comparado con el plan de financiamiento del SIRS.
• El informe completo de la inspección de hitos, no solo el resumen.

¿Cómo reviso un edificio yo mismo?

Respuesta corta: use primero las herramientas públicas y luego pregunte a la asociación, al vendedor y a su banco. Un abogado de bienes raíces de Florida puede revisar los documentos dentro de sus 7 días.

1. Pida a su agente la edad, la altura y el año del certificado de ocupación del edificio.
2. Busque el SIRS en la base de datos de reportes SIRS del estado.
3. En Miami-Dade, consulte el estado de recertificación en la búsqueda del condado. En Broward y Palm Beach, pregunte al departamento de construcción de la ciudad.
4. Reciba los documentos del condominio y anote la fecha. Sus 7 días empiezan ahí.
5. Lea el plan de financiamiento del SIRS y compárelo con la línea de reservas del presupuesto.
6. Busque cuotas especiales en las actas y en la carta de estoppel.
7. Si necesita préstamo, pida al banco que apruebe el edificio temprano.
8. Pida a un abogado que revise lo que no entienda antes de que terminen los 7 días.

Desde el 1 de enero de 2026, las asociaciones de 25 unidades o más deben publicar los registros clave en un sitio web para los dueños: el presupuesto, los informes financieros, los informes de inspección y el último SIRS. Solo los dueños pueden ver esa sección, así que pida al vendedor que se la muestre.