¿Miami o Fort Lauderdale? Precios, alquiler, impuestos y vida

¿Qué tan grande es cada mercado?

Respuesta corta: Miami tiene unas tres veces más viviendas en venta y cuatro veces más alquileres que Fort Lauderdale. Por condado, Miami-Dade y Broward se parecen más.

Los nombres de ciudad son ciudades postales. "Miami" incluye Brickell, Downtown, Coconut Grove y también zonas sin municipio propio como Kendall. "Fort Lauderdale" también puede incluir zonas alrededor de la ciudad. Los condominios incluyen cooperativas, y las casas incluyen townhouses y villas.

Los dos condados también se parecen en población: la Oficina del Censo estima 2 802 029 habitantes en Miami-Dade y 2 013 317 en Broward al 1 de julio de 2025.

¿Es más barato comprar en Fort Lauderdale o en Miami?

Respuesta corta: por pie cuadrado, Fort Lauderdale es más barato: el edificio típico pide US$472 allí y US$600 en Miami. Pero los apartamentos de los edificios más activos de Fort Lauderdale son más grandes, así que el precio típico es un poco más alto.

"Típico" quiere decir el edificio del medio: tomamos la mediana del precio pedido de cada edificio y luego el valor del medio entre los edificios. Nuestros datos de precios cubren edificios de condominios, no casas.

Por condado, la diferencia es mayor. El edificio típico de Broward pide US$394 000 y US$379 por pie cuadrado (unos US$4080 por m²), mientras que el típico de Miami-Dade pide US$590 000 y US$588 por pie cuadrado (unos US$6329 por m²).

La edad del edificio importa. Más de la mitad de los edificios más activos de Fort Lauderdale se construyeron en 1996 o antes, contra uno de cada cinco en Miami. Los edificios antiguos suelen costar menos por pie cuadrado, pero ya tienen la edad de la inspección de hitos y pueden necesitar reparaciones. Lea nuestra guía para comprar un condominio en Miami antes de elegir.

¿Es más barato alquilar en Fort Lauderdale o en Miami?

Respuesta corta: en los edificios más activos de cada ciudad, el alquiler típico era de US$3900 en Miami y de US$4200 en Fort Lauderdale. Por condado, Broward era más barato: US$2975 contra US$3900 en Miami-Dade.

El dato de la ciudad de Fort Lauderdale viene de 39 edificios con alquileres, y muchos están frente a la playa, como los de Central Beach y Galt Ocean Mile. En Miami hay muchas más opciones: 6548 alquileres contra 1604. Si busca un alquiler más bajo y no necesita vivir dentro de la ciudad de Fort Lauderdale, compare otras ciudades de Broward. En nuestros datos, el alquiler del edificio típico era de US$2600 en Hallandale Beach y de US$3150 en Hollywood.

¿Cómo se comparan los impuestos?

Respuesta corta: los impuestos estatales son iguales: no hay impuesto personal sobre la renta y el impuesto a las ventas es de 7 % en los dos condados. El impuesto a la propiedad es un poco más bajo en Fort Lauderdale que en la ciudad de Miami.

• Impuesto sobre la renta. Florida no cobra impuesto personal sobre la renta. Si viene de un país o de un estado con impuesto sobre el salario, esto cambia mucho su presupuesto, aunque igual paga el impuesto federal.
• Impuesto a las ventas. La tasa de Florida es de 6 %. Miami-Dade y Broward agregan 1 % cada uno, en total 7 % en la mayoría de las compras.
• Impuesto a la propiedad, tasas de 2025. La tasa total de la ciudad de Miami fue de 19,9878 milésimas. La de Fort Lauderdale fue de 18,4464 o 18,5714, según la zona de la ciudad. Una milésima (mill) es US$1 por cada US$1000 de valor imponible.

En un apartamento de US$500 000 sin homestead, eso son unos US$9994 por año en la ciudad de Miami y entre US$9223 y US$9286 en Fort Lauderdale, sin contar cargos fijos. Otras ciudades cambian mucho: en Miami-Dade, por ejemplo, la tasa de 2025 de Key Biscayne fue de 15,5108 milésimas. Si la vivienda es su residencia permanente, la exención homestead baja el impuesto en los dos condados.

¿Cómo se comparan los seguros?

Respuesta corta: son parecidos. En Citizens, la aseguradora creada por el estado, la póliza promedio de un apartamento en condominio (HO-6) para 2026 es de US$1209 en Miami-Dade y US$1181 en Broward. La póliza promedio de una casa (HO-3) es de US$4116 y US$4377.

Son promedios de Citizens después de sus rebajas de tarifas de 2026, no de todo el mercado. Su precio depende de la edad del edificio, del techo, de las ventanas, de la zona de inundación y de la aseguradora. Pida cotizaciones antes de firmar y revise la zona de inundación. Nuestra guía de zonas de inundación y seguros explica los dos temas.

¿Cuánto cuesta mantener el mismo apartamento en cada ciudad?

Respuesta corta: en un apartamento de US$500 000 y 1000 sq ft (unos 93 m²) sin homestead, la cuota de mantenimiento, el impuesto a la propiedad y una póliza promedio de Citizens suman unos US$26 300 al año en la ciudad de Miami y entre US$23 600 y US$23 700 en Fort Lauderdale.

Es un ejemplo, no una cotización. La cuota de su edificio, las nuevas tasas de la ciudad, su aseguradora y cualquier cuota especial cambiarán el resultado. Si vive en el apartamento como residencia permanente, el homestead baja el impuesto en las dos ciudades.

¿Cómo me muevo, y cómo son los aeropuertos?

Respuesta corta: Miami tiene Metrorail y el Metromover gratuito. Tri-Rail une las dos ciudades y los dos aeropuertos. El Aeropuerto Internacional de Miami (MIA) tuvo 55 314 661 pasajeros en 2025.

• Miami. El Metrorail recorre 25 millas (unos 40 km) de vía y llega al Aeropuerto Internacional de Miami. El Metromover es gratuito y tiene 21 estaciones en Downtown, Brickell y Omni.
• Entre las dos ciudades. Tri-Rail va de Mangonia Park, al norte de West Palm Beach, hasta Miami Airport y MiamiCentral, con estaciones en Fort Lauderdale y en el aeropuerto de Fort Lauderdale. Los trenes de Brightline también unen MiamiCentral con Fort Lauderdale.
• En carro. Las vías principales entre las dos ciudades son la I-95 y la Turnpike de Florida. Pruebe el trayecto en hora pico antes de elegir dónde vivir.
• Aeropuertos. MIA tuvo 55 314 661 pasajeros en 2025. El de Fort Lauderdale-Hollywood (FLL) queda más cerca de Fort Lauderdale y tiene su propia estación de Tri-Rail. Si viaja seguido a su país, compare los vuelos directos desde los dos aeropuertos.

¿Cómo cambia la vida diaria?

Respuesta corta: Miami-Dade es más internacional y se habla más español. Más de la mitad de sus habitantes nació fuera de Estados Unidos. En Broward, cerca de un tercio.

En la práctica: en Miami-Dade puede hacer gran parte de su vida diaria en español, desde el banco hasta el médico. En Broward también hay mucha gente que habla español, pero el inglés se usa más. En los dos condados, el inglés sirve en todas partes.

Los dos condados tienen sistemas escolares públicos grandes. Las Escuelas Públicas del Condado Miami-Dade fueron nombradas el tercer distrito más grande de Estados Unidos por el Centro Nacional de Estadísticas Educativas (2023). Las Escuelas Públicas del Condado Broward dicen ser el sexto, con 224 324 estudiantes en su conteo del 14 de septiembre de 2026. La escuela depende de la dirección, así que revísela antes de elegir vivienda.

¿Y West Palm Beach?

Respuesta corta: West Palm Beach es una tercera opción más pequeña, del tamaño de Fort Lauderdale en anuncios. Su edificio típico pedía US$500 por pie cuadrado (unos US$5382 por m²), cerca de Fort Lauderdale, y el condado de Palm Beach tiene un impuesto a las ventas más bajo en 2026.

El 18 de octubre de 2026, el MLS tenía 1904 viviendas en venta con dirección en West Palm Beach (929 condominios y 842 casas) y 1154 en renta. Solo 8 de sus edificios están en nuestros datos de edificios más activos. En ellos, el edificio típico pedía US$437 000 y US$500 por pie cuadrado, con un alquiler típico de US$3375 y una cuota de US$1,10 por pie cuadrado. En todo el condado de Palm Beach, el edificio típico de nuestros datos pedía US$610 000 y US$492 por pie cuadrado, y había más casas que condominios en venta: 6328 contra 5322.

• Impuesto a las ventas. 6,5 % en el condado de Palm Beach en 2026, después de que terminó un recargo del condado de 1 % el 31 de diciembre de 2025 y empezó uno nuevo de 0,5 % para escuelas.
• Cómo llegar. Tri-Rail va de Miami a West Palm Beach y Mangonia Park, pasando por Fort Lauderdale. Brightline también para en West Palm Beach.
• Para quién. Para quien trabaja en el condado de Palm Beach o quiere más casas para elegir, y no necesita estar en Miami todos los días.

¿Quién debería elegir Miami y quién Fort Lauderdale?

Respuesta corta: elija Miami si quiere la mayor oferta de viviendas, transporte público y una ciudad donde el español está en todas partes. Elija Fort Lauderdale o una ciudad cercana de Broward si quiere un precio por pie cuadrado más bajo y no le molesta un edificio más antiguo.

Miami puede convenirle si:

• Quiere vivir sin carro, cerca del Metrorail o del Metromover.
• Quiere más opciones: 4960 condominios en venta y 6548 alquileres.
• Quiere edificios nuevos: la mayoría de los edificios más activos de Miami son posteriores a 1996.

Fort Lauderdale puede convenirle si:

• Quiere un precio por pie cuadrado más bajo (US$472 contra US$600 en el edificio típico).
• Quiere una cuota HOA más baja por pie cuadrado (US$1,10 contra US$1,26).
• Trabaja en Broward o vuela sobre todo desde FLL.

Muchas personas no eligen una ciudad sino una zona entre las dos: Aventura, Hallandale Beach y Hollywood quedan entre Miami y Fort Lauderdale. Nuestra guía de los mejores barrios compara las zonas del lado de Miami.