Comprar imóvel nos EUA sendo brasileiro

Um brasileiro pode comprar imóvel em Miami?

Resposta curta: sim. A Flórida não pede cidadania, green card nem visto para comprar um imóvel. Compradores de alguns países têm regras extras (veja a seção sobre a SB 264 abaixo). O Brasil não está nessa lista.

Para comprar, você precisa de um passaporte válido e de prova de que tem o dinheiro. Se você paga à vista, a empresa de títulos (title company) ou o advogado do fechamento confere a sua identidade e pergunta de onde vem o dinheiro. Se você compra com financiamento, o banco pede mais: prova de renda, extratos bancários e, muitas vezes, uma carta de referência do seu banco no Brasil.

Você pode comprar no seu nome, com o seu cônjuge ou por meio de uma empresa. Muitos compradores estrangeiros usam uma empresa da Flórida (uma LLC). A escolha muda os seus impostos nos EUA e no Brasil. Fale com um advogado e com um contador antes de assinar um contrato.

Quem compra no sul da Flórida vindo do exterior?

Resposta curta: principalmente compradores da América Latina. No relatório de 2025 da MIAMI REALTORS, lideram a Colômbia (15%), a Argentina (12%), o México (7%) e o Brasil (7%), entre compradores de 55 países.

O comprador estrangeiro mediano pagou cerca de US$ 558.700, e 51% pagaram à vista. Miami-Dade recebe a maior parte do dinheiro: 73% das vendas para estrangeiros, em dólares. No condado de Palm Beach, lideram a Argentina (34%) e o Brasil (13%). Muitos compradores visitam poucas vezes, e 11% compraram sem nem visitar a Flórida. Boas fotos, vídeos e um corretor de confiança contam mais quando você compra de longe.

Comprar um imóvel me dá visto?

Resposta curta: não. Comprar um imóvel não dá visto, green card nem o direito de morar ou trabalhar nos EUA.

Você pode visitar o seu imóvel com o visto que já usa, dentro dos limites de tempo de permanência. O programa de investidor EB-5 é outra coisa: é para grandes investimentos em uma empresa que cria empregos, não para comprar um imóvel para morar. Fale com um advogado de imigração sobre o seu caso.

É melhor pagar à vista ou financiar?

Resposta curta: cerca de metade dos compradores estrangeiros paga à vista. Existem financiamentos para estrangeiros, mas eles costumam pedir uma entrada maior e juros mais altos do que os financiamentos para residentes nos EUA.

Com financiamento, o banco também precisa aprovar o prédio do condomínio, não só você. Alguns prédios não se qualificam, por exemplo quando precisam de reparos estruturais críticos que ainda não foram feitos. Pergunte ao banco cedo, antes de escolher uma unidade. O nosso guia sobre as regras de condomínio depois de Surfside (em inglês) explica o que bancos e compradores verificam em um prédio.

O condomínio precisa me aprovar?

Resposta curta: muitas vezes, sim. Muitas associações pedem um formulário, uma taxa e uma verificação de antecedentes antes que você possa comprar ou alugar uma unidade. A Flórida limita a taxa a US$ 150 por pessoa, e um casal conta como uma pessoa só.

Leia as regras do prédio antes de fazer uma oferta: animais, quando você pode alugar a unidade, o prazo mínimo do aluguel e quantas vezes por ano você pode alugar. Na compra de um apartamento usado, o vendedor precisa entregar os documentos da associação, incluindo o estudo de reservas estruturais mais recente. Desde 2025, a lei da Flórida dá a você 7 dias, sem contar fins de semana e feriados, para cancelar o contrato depois de receber esses documentos. Esse direito acaba no fechamento.

Quanto custa comprar?

Resposta curta: os custos de fechamento são alguns por cento do preço, e mais com financiamento. O nosso guia de custos de fechamento (em inglês) mostra um exemplo completo para um apartamento de US$ 500.000.

• Seguro de título e taxas de fechamento. A Flórida define por regra os preços do seguro de título. Em Miami-Dade e Broward, o comprador costuma pagar a apólice do proprietário. No condado de Palm Beach, quem costuma pagar é o vendedor.
• Impostos sobre o financiamento. Com financiamento, a Flórida cobra o imposto de selo (documentary stamp tax) de US$ 0,35 por US$ 100 do empréstimo (0,35%) e o imposto intangível de 0,2% do empréstimo. Quem paga à vista não paga esses impostos.
• Outros custos. Vistoria, avaliação (com financiamento), levantamento topográfico para uma casa, a taxa de aprovação da associação e a taxa de quem faz o fechamento.

Devo comprar no meu nome ou por meio de uma empresa?

Resposta curta: as duas formas são comuns. A escolha muda os seus impostos nos EUA e no Brasil, então decida com um contador antes de assinar o contrato.

Comprar no seu nome é simples e custa menos para manter. Comprar por meio de uma LLC da Flórida dá mais privacidade e pode proteger o seu outro patrimônio se alguém processar o dono do imóvel. Alguns compradores usam uma empresa por outro motivo: o imposto sobre herança dos EUA (estate tax). Quando um não residente morre com um imóvel nos EUA no próprio nome, o espólio precisa declarar o imposto se os bens nos EUA valem mais de US$ 60.000, e pode haver imposto a pagar. Para cidadãos americanos, a isenção de 2026 é de US$ 15 milhões. Um tratado de impostos com o seu país pode mudar isso. Uma estrutura de empresa também pode mudar isso, mas traz custos e papelada todo ano, e a estrutura errada pode aumentar o seu imposto de renda.

Seja qual for a sua escolha, o comprador no contrato, o nome na escritura e o nome na transferência do dinheiro precisam ser iguais. Trocar o comprador no fim pode atrasar o fechamento.

Quanto custa por ano?

Resposta curta: imposto sobre o imóvel, seguro e, em um condomínio, a taxa mensal da associação (HOA). Donos estrangeiros que não moram na Flórida não têm a isenção homestead.

• Imposto sobre o imóvel. A taxa total depende da cidade. Em Miami-Dade, em 2025, ela foi de cerca de 1,55% do valor tributável (Key Biscayne) a cerca de 2,43% (Biscayne Park). Na cidade de Miami foi de cerca de 2,0%, e em Miami Beach de cerca de 1,88%. Algumas áreas somam taxas fixas de lixo ou de outros serviços. O simulador de impostos do avaliador de imóveis do condado mostra uma estimativa para um preço.
• Sem isenção homestead. A isenção homestead da Flórida (até US$ 50.000 a menos no valor tributável) e o seu limite de aumento anual (3% ou a inflação, o que for menor) são só para donos que são cidadãos americanos ou residentes permanentes e moram no imóvel como residência permanente em 1º de janeiro.
• Limite de 10%. Sem homestead, o valor tributável de uma casa ou de um apartamento pode subir no máximo 10% por ano, mas esse limite não vale para os impostos das escolas.
• Seguro. Uma apólice de unidade de condomínio (HO-6) ou uma apólice residencial para uma casa, mais seguro contra enchente em muitas áreas.
• Taxa de HOA. Paga todo mês na maioria dos condomínios e em muitos condomínios fechados. Ela paga o seguro do prédio, os funcionários, os reparos e as reservas.

Em 3 de novembro de 2026, os eleitores da Flórida votam a Emenda 3. Se ela tiver 60% dos votos, a partir de 1º de janeiro de 2027 ela aumenta a isenção homestead e reduz de 10% para 5% o limite anual para imóveis sem homestead, como a maioria dos imóveis de compradores estrangeiros (os impostos das escolas continuam fora). Confira o resultado antes de fazer o orçamento de 2027.

De que seguro eu preciso?

Resposta curta: em um condomínio, a apólice da associação cobre o prédio, e você compra a sua própria apólice (chamada HO-6) para o interior da sua unidade. Muitas áreas também precisam de seguro contra enchente.

Se você tem financiamento, o banco exige seguro e, em uma zona de alto risco de enchente, também exige seguro contra enchente. Mesmo sem financiamento, peça cotações de seguro antes de assinar o contrato, porque a cobertura contra furacão e enchente no sul da Flórida pode custar mais do que os compradores esperam. Pergunte à associação o que a apólice do prédio cobre e qual é a franquia: depois de uma tempestade, os donos podem dividir esse custo. O nosso guia de zonas de enchente e seguros (em inglês) explica cada apólice.

Que impostos eu pago se alugar o imóvel?

Resposta curta: por padrão, 30% do aluguel bruto ficam retidos para os impostos dos EUA, sem deduções. A maioria dos donos escolhe declarar imposto nos EUA todo ano e pagar imposto só sobre a renda líquida do aluguel.

Para isso, o dono faz uma opção, entrega a declaração Form 1040-NR e dá ao inquilino ou ao administrador o Form W-8ECI. Você precisa de um ITIN, um número de contribuinte dos EUA para quem não pode ter Social Security. Você pede o ITIN com o Form W-7 do IRS, junto com a declaração. Um tratado de impostos pode mudar a taxa.

Aluguéis de 6 meses ou menos também pagam impostos como estadias de hotel. Em Miami-Dade, isso é o imposto de vendas de 6% da Flórida, uma sobretaxa de 1% do condado e um imposto turístico local: 6% na maior parte do condado, 7% em Miami Beach e 4% em Surfside e Bal Harbour. No total, cerca de 13% a 14% do aluguel. Muitos prédios e cidades também limitam aluguéis curtos. Em Miami Beach, aluguéis de menos de 6 meses e 1 dia não são permitidos em casas e em muitos prédios de apartamentos, dependendo da zona.

O que acontece quando eu vender?

Resposta curta: por uma lei dos EUA chamada FIRPTA, o comprador normalmente precisa reter 15% do preço de venda e enviar ao IRS. Você recebe de volta o que não deve quando faz a sua declaração nos EUA.

Você pode pedir ao IRS uma retenção menor antes da venda com um certificado de retenção (Form 8288-B). Taxas menores também valem quando o comprador é uma pessoa (não uma empresa) que vai morar no imóvel: sem retenção quando o preço é de US$ 300.000 ou menos, e 10% quando o preço é de US$ 1 milhão ou menos. O comprador ou alguém da família precisa planejar morar no imóvel pelo menos metade dos dias em que ele é usado, em cada um dos dois primeiros anos. Planeje a venda com um contador, porque a retenção é calculada sobre o preço, não sobre o seu lucro.

Existem regras especiais para compradores de alguns países? (SB 264)

Resposta curta: sim. Desde 1º de julho de 2023, a Flórida limita a compra por algumas pessoas de 7 países: China, Rússia, Irã, Coreia do Norte, Cuba, Síria e Venezuela (a lei cita o governo de Maduro). O Brasil não está na lista.

A lei vale para pessoas domiciliadas nesses países que não são cidadãs americanas nem residentes permanentes, e para empresas e governos desses países. Elas não podem comprar terras agrícolas, nem terrenos a menos de 10 milhas de uma base militar ou de algumas estruturas críticas (por exemplo usinas de energia, portos e aeroportos).

Para pessoas domiciliadas na China, as regras são mais duras. Em geral, elas não podem comprar imóveis na Flórida. Existe uma exceção limitada para um imóvel de até 2 acres, a mais de 5 milhas de uma base militar, para pessoas com visto que não seja de turista ou com asilo. Alguns compradores também precisam registrar a compra no Departamento de Comércio da Flórida.

A lei está em vigor. Em 4 de novembro de 2025, o tribunal federal de apelação da Flórida (11º Circuito) não a suspendeu, e quem contestou a lei desistiu do processo em 30 de dezembro de 2025. Se a lei pode valer para você, fale com um advogado imobiliário da Flórida antes de assinar qualquer coisa.

Quanto tempo leva para comprar?

Resposta curta: muitas vezes cerca de um mês à vista, e mais com financiamento. Some mais tempo se a associação do condomínio precisar aprovar você.

As partes mais lentas muitas vezes não dependem de você: a análise da associação, a aprovação do prédio pelo banco e os documentos assinados e certificados no exterior. Comece o formulário da associação assim que a sua oferta for aceita. A Flórida permite o notário online, então você pode assinar muitos documentos do fechamento do Brasil por vídeo com um notário online da Flórida, ou pode dar uma procuração a uma pessoa de confiança.

Como envio o dinheiro com segurança?

Resposta curta: por transferência bancária para a conta escrow da empresa de títulos ou do advogado do fechamento. Sempre confirme os dados da transferência por telefone antes.

A fraude de transferência é um risco real em imóveis: criminosos mandam e-mails falsos com novos dados bancários no último minuto. Ligue para a empresa de títulos em um número que você já conhece, não no número do e-mail, antes de cada transferência. O seu banco no Brasil também pode perguntar de onde vem o dinheiro, então deixe os seus documentos prontos. Você não precisa de conta bancária nos EUA para comprar, mas uma conta facilita pagar impostos, seguro e HOA depois.

Passo a passo

1. Defina o seu orçamento, com os custos de fechamento e os custos anuais.
2. Tenha a prova de recursos, ou uma pré-aprovação de um banco que atende estrangeiros.
3. Pergunte a um contador como ter o imóvel: no seu nome ou por meio de uma empresa.
4. Escolha a região e o prédio. Leia as regras do prédio sobre aluguel e animais.
5. Faça uma oferta. O seu sinal vai para uma conta escrow de uma empresa de títulos, de um advogado ou de um corretor.
6. Faça a vistoria do imóvel e leia os documentos do condomínio dentro dos seus 7 dias.
7. Peça a aprovação da associação, se o prédio exigir.
8. Peça cotações de seguro, incluindo enchente.
9. Confirme os dados da transferência por telefone e envie o dinheiro.
10. Feche a compra. Você pode assinar do exterior com uma procuração ou com um notário online.