Preconstrucción en Miami: cómo funciona

¿Cómo funciona la compra en preconstrucción en Florida?

Respuesta corta: usted reserva una unidad, firma un contrato con el desarrollador, paga depósitos según un calendario durante la obra y paga el saldo cuando el edificio está terminado y se hace el cierre.

El camino habitual:

1. Reserva (opcional). Antes de firmar contratos que obliguen, el desarrollador debe registrar el condominio ante el estado. Puede tomar reservas cuando ya registró un acuerdo de escrow y un formulario de reserva. El depósito de reserva se le debe devolver de inmediato y completo cuando usted lo pida por escrito.
2. Contrato. Usted firma el contrato del desarrollador y recibe los documentos del condominio.
3. 15 días para cancelar. Florida le da 15 días para cancelar por cualquier motivo (vea más abajo).
4. Depósitos. Usted paga depósitos en fechas fijas o según el avance de la obra.
5. Construcción. Puede durar años. El prospecto debe indicar la fecha estimada más tardía de terminación.
6. Entrega y cierre. La unidad solo se puede escriturar cuando el edificio está sustancialmente terminado. Usted inspecciona la unidad, paga el saldo y los costos de cierre, y recibe la escritura (deed).

¿Cuánto depósito pago y cuándo?

Respuesta corta: depende del contrato. Los depósitos suelen pagarse en varias etapas antes de la entrega, y el total puede ser una parte grande del precio.

Un calendario de ejemplo, solo para mostrar cómo puede funcionar (cada contrato es distinto):

• 10 % al firmar el contrato.
• 10 % unos meses después, o al empezar la obra.
• 10 % cuando el edificio llega al último piso ("topping off").
• El saldo al cierre.

Con un precio de US$600 000, eso serían US$60 000 en cada una de las tres primeras etapas y US$420 000 al cierre. Algunos proyectos piden menos al inicio y otros más. Lea el calendario antes de firmar. Un depósito no pagado suele ser un incumplimiento, y el contrato puede permitir al desarrollador cancelar y quedarse con lo que usted ya pagó.

¿Mi depósito está protegido?

Respuesta corta: el primer 10 % del precio debe quedarse en una cuenta de garantía hasta el cierre. Lo que pasa del 10 % también va a escrow, pero si el contrato lo permite, el desarrollador puede usarlo en la obra cuando la construcción ya empezó, y esa parte está en riesgo si el proyecto fracasa.

El Estatuto de Florida 718.202 fija estas reglas mientras el edificio no está sustancialmente terminado:

• Hasta el 10 % del precio: el desarrollador debe depositarlo en una cuenta de garantía con un agente independiente del desarrollador: por ejemplo, un banco, un abogado de Florida, un corredor de bienes raíces con licencia o una aseguradora de títulos.
• Por encima del 10 %: va a una cuenta de garantía especial y no se puede usar antes del cierre, salvo para devolverle dinero a usted o, si el contrato lo permite, para los costos reales de construcción y desarrollo cuando la obra ya empezó.
• Para qué no se puede usar: sueldos y comisiones de ventas, publicidad y mercadeo, gastos e intereses de préstamos, honorarios de abogados y contadores, ni seguros.
• La advertencia en su contrato: si el desarrollador puede usar lo que pasa del 10 %, el contrato debe decirlo en negrita en la primera página, justo encima de su firma: "ANY PAYMENT IN EXCESS OF 10 PERCENT OF THE PURCHASE PRICE MADE TO DEVELOPER PRIOR TO CLOSING PURSUANT TO THIS CONTRACT MAY BE USED FOR CONSTRUCTION PURPOSES BY THE DEVELOPER." En español: cualquier pago de más del 10 % del precio hecho al desarrollador antes del cierre puede usarse para la construcción.
• Fianza en lugar de escrow: la división de condominios del estado puede permitir que el desarrollador use una fianza (surety bond) o una carta de crédito.

Ejemplo: en una unidad de US$600 000 con el 30 % pagado antes del cierre, US$60 000 (el 10 %) quedan en escrow y hasta US$120 000 se pueden gastar en la obra. Si el desarrollador no termina, quizá tenga que reclamar ese dinero al desarrollador o a sus bienes.

Si usted cancela dentro de sus derechos, el escrow le devuelve su dinero con los intereses que haya generado. Si usted incumple, el dinero va al desarrollador. Si el contrato no dice nada sobre intereses, los intereses van al desarrollador en el cierre. Si el desarrollador no cumple las reglas del escrow, usted puede cancelar y recuperar su dinero con intereses. Pida a un abogado que le explique la sección de escrow, y pida al agente de garantía un recibo por cada depósito.

¿Puedo cancelar después de firmar?

Respuesta corta: sí, dentro de 15 días. Florida permite al comprador de un condominio nuevo cancelar el contrato con el desarrollador por cualquier motivo dentro de los 15 días después de firmar y de recibir todos los documentos exigidos, con devolución del depósito.

El contrato debe decirlo en letras mayúsculas. Los 15 días son días calendario y empiezan solo cuando usted firmó y recibió todos los documentos que el desarrollador debe entregarle. Envíe la cancelación por escrito, en la forma que pide el contrato, y guarde la prueba de entrega.

También tiene 15 días para cancelar después de recibir cualquier cambio en los documentos que lo perjudique de manera importante, por ejemplo un cambio grande en la unidad o en las áreas comunes. El desarrollador debe enviarle esos cambios antes del cierre. Además, puede atrasar el cierre hasta 15 días después de recibir todos los documentos. Cualquier renuncia a estos derechos en el contrato no tiene efecto. Los derechos terminan en el cierre.

Después de esos plazos, el contrato lo obliga, y retirarse casi siempre significa perder los depósitos.

¿Qué documentos debo leer?

Respuesta corta: el prospecto (en condominios de más de 20 unidades), la declaración, el presupuesto estimado y los planos. Lea con atención el presupuesto, los costos de cierre y lo que dice sobre cambios y terminación.

• El presupuesto estimado de operación. Muestra la cuota mensual esperada de la asociación (HOA) por tipo de unidad y las reservas. Por ley es "solo un estimado de buena fe", y si los costos reales son mayores, eso no le da derecho a cancelar. Si el cierre es más de 12 meses después del registro, usted recibe el presupuesto actual en el cierre.
• La garantía del desarrollador. El desarrollador puede garantizar que las cuotas no pasarán de un monto por un tiempo y pagar lo que exceda. Si lo hace, los documentos dicen por cuánto tiempo.
• Los costos de cierre estimados. El prospecto debe incluir una lista de los costos de cierre que paga el comprador y decir quién paga el seguro de título. En obra nueva, pueden incluir costos que en una reventa suele pagar el vendedor, como el impuesto de sellos de la escritura y la póliza de título del dueño.
• Los derechos del desarrollador para cambiar planos, medidas, acabados y amenidades. Pregunte cómo se midió la unidad: 1000 sq ft son unos 93 m², y la medida puede incluir o no el balcón.
• La fecha estimada más tardía de terminación.
• Arrendamientos de áreas recreativas. Si el condominio tiene uno, los documentos deben advertirlo en mayúsculas.
• Aviso sobre inundaciones. Desde el 1 de octubre de 2025, los contratos de desarrolladores también deben incluirlo.

No se fíe de lo que diga un vendedor. La ley de Florida exige que el contrato diga que las promesas orales no se pueden tomar como declaraciones del desarrollador. Si la publicidad del desarrollador fue falsa o engañosa y usted confió en ella, la ley le da derecho a cancelar o a reclamar daños, dentro de ciertos plazos.

¿Qué pasa si la obra se atrasa?

Respuesta corta: sus derechos dependen del contrato. Florida exige una fecha estimada más tardía de terminación, pero no fija un plazo legal.

Lea las condiciones de terminación del contrato: la fecha estimada, la "fecha límite" (outside date) después de la cual quizá pueda cancelar, y el tiempo extra que se permite por huracanes, falta de mano de obra o materiales, y demoras en permisos. Una ley federal llamada Interstate Land Sales Act cubría antes muchas ventas de condominios; desde el 25 de marzo de 2015, los condominios están exentos de sus reglas de registro y divulgación. La obra se considera terminada cuando el edificio tiene su certificado de ocupación. Planifique su dinero para una demora de meses, o incluso de años.

¿Puedo vender mi contrato antes del cierre (cesión)?

Respuesta corta: solo si el contrato lo permite. En Florida no hay una ley sobre esto, así que decide el contrato. Muchos contratos prohíben la cesión (assignment), la permiten solo con permiso escrito del desarrollador o cobran una tarifa.

En una cesión, otro comprador toma su contrato, le paga sus depósitos más una posible ganancia y cierra en su lugar. Los desarrolladores suelen limitar las cesiones hasta vender la mayoría de las unidades. Pregunte antes de firmar: ¿puedo ceder, cuándo y con qué tarifa?

Los impuestos importan. Según las reglas de impuestos de Estados Unidos, un contrato para comprar un inmueble es en sí un interés en bienes raíces, así que un vendedor extranjero de una cesión puede tener retención FIRPTA. No está claro si el impuesto de sellos de Florida se aplica a una cesión. Consulte a un contador y al agente de cierre antes de aceptar una cesión.

¿Quién controla el edificio y qué pasa con las reservas?

Respuesta corta: al principio el desarrollador controla la asociación, y luego la entrega a los dueños por etapas. Antes de la entrega, el desarrollador no puede renunciar a las reservas.

• Entrega del control (Estatuto 718.301): cuando se vendió el 15 % de las unidades, los dueños eligen al menos un tercio de la junta. Los dueños eligen la mayoría en el primero de estos momentos: 3 años después de vender el 50 % de las unidades, 3 meses después de vender el 90 %, cuando todas las unidades están construidas y ninguna sigue en venta, o 7 años después de registrar el certificado del agrimensor, entre otros casos.
• Reservas: una asociación controlada por el desarrollador no puede votar para eliminar o reducir las reservas.
• Aumentos de cuota: mientras el desarrollador controla la junta, la cuota anual no puede subir más del 115 % del año anterior sin aprobación de la mayoría de todos los votos de los dueños.
• Informe de entrega: antes de entregar el control, el desarrollador debe dar un informe de inspección para edificios de 3 pisos o más, que incluye un estudio de reservas estructurales. Vea las reglas de condominios después de Surfside.

¿Qué pasa en el cierre?

Respuesta corta: cuando el edificio está listo, el desarrollador fija una fecha de cierre, a menudo con poco aviso. Usted inspecciona la unidad, paga el saldo y los costos de cierre, y recibe la escritura.

• Recorrido de inspección. Revisa la unidad y hace una lista de defectos. El contrato dice cómo los arregla el desarrollador.
• Saldo. Paga el resto por transferencia, o con un préstamo. Si necesita préstamo, empiece temprano: el banco debe aprobarlo a usted y al edificio, y la tasación puede ser más baja que su precio si el mercado cambió.
• Costos de cierre. Use la lista del prospecto. Nuestra guía de costos de cierre explica cada impuesto y tarifa.
• Primeras cuotas. Su cuota mensual de la asociación empieza en el cierre.

Para compradores de Argentina, Colombia, México o Venezuela, una parte difícil puede ser tener el saldo listo en la fecha exacta. Las reglas de su país para enviar dinero al exterior y los tiempos de su banco pueden atrasar la transferencia. Empiece a planear el pago del saldo meses antes de la entrega.

¿Cuáles son los riesgos principales?

Respuesta corta: demoras, el uso de los depósitos por encima del 10 %, cuotas más altas que el estimado, un mercado distinto al cierre y contratos que favorecen al desarrollador.

• Riesgo de mercado. Los precios pueden bajar durante la obra. Usted debe cerrar al precio del contrato o perder los depósitos.
• Riesgo de financiamiento. Las tasas y las reglas de los bancos pueden cambiar antes del cierre, sobre todo para extranjeros.
• Riesgo de cuotas. El presupuesto es un estimado. El seguro, el personal y las reservas pueden subir las cuotas cuando los dueños toman el control.
• Riesgo del desarrollador. Si el proyecto fracasa, el 10 % en escrow está protegido, pero los depósitos usados en la obra pueden ser difíciles de recuperar.
• Riesgo de cambios. Acabados, amenidades y planos pueden cambiar dentro de los límites del contrato.
• Reglas de alquiler. Los documentos dicen si puede alquilar y cada cuánto. Un condo-hotel funciona muy distinto a un condominio normal.

¿Cómo comparo proyectos?

Respuesta corta: compare los edificios anteriores del desarrollador, el calendario de depósitos, las reglas del escrow, la cuota estimada por sq ft (o por m²) y las reglas de alquiler.

Vea qué edificios terminó antes el desarrollador y si los entregó a tiempo. Compare la cuota mensual estimada por sq ft, no solo el total. Para pasar a m², multiplique el valor por sq ft por 10,76: US$1 por sq ft al mes son unos US$10,76 por m² al mes. Pregunte si los depósitos por encima del 10 % se usarán en la obra. Y vea a qué precio se venden hoy los edificios usados de la zona en las páginas de ciudades y edificios de RealVista.

Paso a paso

1. Defina su presupuesto para los depósitos, el saldo y los costos de cierre, más dinero para una posible demora.
2. Si necesitará préstamo, hable con un banco antes de firmar.
3. Lea el calendario de depósitos, la sección de escrow y su advertencia en negrita, el presupuesto, la lista de costos de cierre y las reglas de alquiler.
4. Firme el contrato y reciba todos los documentos. Anote la fecha.
5. Pida a un abogado de bienes raíces de Florida que revise los documentos dentro de los 15 días.
6. Pague cada depósito por transferencia al agente de garantía que nombra el contrato, después de confirmar los datos por teléfono. Pida un recibo.
7. Guarde cada aviso y cada cambio de documentos que envíe el desarrollador, y anote la fecha en que lo recibe.
8. En la entrega, inspeccione la unidad, tenga listos sus fondos o su préstamo, y cierre.