Costos de cierre en Florida: quién paga qué en el sur de Florida

¿Qué son los costos de cierre en Florida?

Respuesta corta: son los impuestos, seguros y tarifas que se pagan cuando la vivienda cambia de dueño, además del precio. Algunos los fija la ley de Florida y otros los fija cada empresa, así que conviene pedir cotizaciones.

Los costos de cierre en Florida se dividen en cuatro grupos:

• Impuestos del estado sobre los documentos: el impuesto de sellos (documentary stamp tax) sobre la escritura y, si hay préstamo, el impuesto de sellos sobre la hipoteca y el impuesto intangible.
• Seguro de título: una póliza para el dueño, que lo protege si más tarde alguien reclama la propiedad, y una póliza para el banco si hay préstamo. Florida fija la prima por norma.
• Tarifas del cierre: el agente de cierre (una compañía de título o un abogado), las búsquedas de registros, el registro de la escritura, y la carta de estado de cuenta (estoppel) y la tarifa de solicitud de la asociación.
• Costos del préstamo: tarifas del banco, la tasación y pagos por adelantado como intereses, seguro y un depósito para impuestos.

En muchos países de América Latina, un escribano o notario prepara la escritura. En Florida, el cierre lo maneja una compañía de título (title company) o un abogado de bienes raíces. Guarda el dinero en una cuenta de garantía (escrow), revisa el título, paga a todos y registra la escritura en el condado. El notario en Florida solo verifica firmas.

¿Quién paga los costos de cierre en Florida?

Respuesta corta: lo decide el contrato. La mayoría de los contratos de reventa en Florida usa el formulario de Florida Realtors y The Florida Bar, que pone a cargo del vendedor el impuesto de la escritura y el estoppel, y a cargo del comprador los impuestos del préstamo y la tarifa de solicitud.

El contrato estándar "AS IS" (párrafo 9) reparte los costos así:

Todo se puede negociar. El vendedor puede aceptar pagar parte de sus costos, y un desarrollador de obra nueva usa su propio contrato con sus propias reglas. Además, el Departamento de Ingresos de Florida dice que todas las partes del documento responden por el impuesto de sellos, diga lo que diga el contrato sobre quién lo paga.

¿Quién paga el seguro de título en Miami-Dade, Broward y Palm Beach?

Respuesta corta: en Miami-Dade y Broward, el comprador suele pagar la póliza de título del dueño y elige al agente de cierre. En el condado de Palm Beach, la suele pagar el vendedor.

El contrato de Florida Realtors y The Florida Bar tiene una opción especial para esto, la "Miami-Dade/Broward Regional Provision". Si se marca, el comprador elige al agente de cierre y paga la póliza del dueño y la del banco, y el vendedor paga la búsqueda de título (hasta US$200 si no se escribe otro monto), la búsqueda de impuestos y la búsqueda de deudas municipales. La otra opción, común en Palm Beach y en casi toda Florida, pone a cargo del vendedor la elección del agente de cierre y la póliza del dueño.

Revise qué casilla está marcada antes de firmar. En una vivienda de US$500 000, la póliza del dueño cuesta US$2575, así que esta elección cambia quién paga un monto importante.

¿Cuánto cuesta el seguro de título en Florida?

Respuesta corta: el estado fija la prima. La póliza del dueño cuesta US$5,75 por cada US$1000 de los primeros US$100 000 del precio, y US$5,00 por cada US$1000 entre US$100 000 y US$1 millón.

Las tarifas vienen de la regla 69O-186.003 de Florida, y todas las aseguradoras de títulos deben usarlas, así que la prima es la misma en cada empresa. La regla también fija:

• Por encima de US$1 millón: US$2,50 por cada US$1000 hasta US$5 millones, US$2,25 hasta US$10 millones y US$2,00 por encima.
• Póliza del banco al mismo tiempo: si no es mayor que la póliza del dueño, cuesta US$25 cuando se emite junto con ella.
• Tarifa de reemisión: si la póliza de título del vendedor tiene menos de 3 años, la tarifa baja a US$3,30 por cada US$1000 de los primeros US$100 000 y US$3,00 por cada US$1000 después. Pregunte al agente de cierre si su vivienda califica.

La prima es fija, pero los otros cargos de la compañía de título (búsqueda, examen, cierre) no lo son. Deben mostrarse por separado, así que compárelos.

¿Cuánto es el impuesto de sellos?

Respuesta corta: sobre la escritura, US$0,70 por cada US$100 del precio en Broward y Palm Beach, y US$0,60 por cada US$100 en Miami-Dade para una casa o un condominio. Sobre la hipoteca, US$0,35 por cada US$100 del préstamo en toda Florida.

• Escritura, fuera de Miami-Dade: US$0,70 por cada US$100 o fracción. Para US$500 000 son US$3500.
• Escritura, en Miami-Dade: US$0,60 por cada US$100 cuando la escritura traspasa solo una vivienda unifamiliar, y un condominio cuenta como tal. Para US$500 000 son US$3000. Otras propiedades en Miami-Dade (por ejemplo un dúplex o un terreno) pagan además un recargo de US$0,45 por cada US$100, en total US$1,05.
• Hipoteca o pagaré: US$0,35 por cada US$100 del préstamo, sin tope para una hipoteca. Para un préstamo de US$400 000 son US$1400.

¿Qué es el impuesto intangible sobre la hipoteca?

Respuesta corta: un impuesto único de Florida del 0,2 % del préstamo (2 milésimas), que se paga cuando se registra la hipoteca. Lo paga el comprador.

Para un préstamo de US$400 000, el impuesto intangible es de US$800. Quien compra de contado no lo paga, ni tampoco el impuesto de sellos sobre la hipoteca. Es una de las razones por las que muchos compradores de Colombia, Argentina, México o Venezuela que pagan de contado cierran con menos costos.

¿Qué es la carta de estoppel y cuánto cuesta?

Respuesta corta: una carta de la asociación del condominio o de la comunidad que dice cuánto debe el vendedor. En el contrato estándar la paga el vendedor. Florida pone un tope a la tarifa, que hoy es de US$299 después de los ajustes por inflación.

La carta de estoppel indica la cuota mensual, lo que esté sin pagar y las cuotas especiales (special assessments). El agente de cierre la usa para pagar a la asociación con el dinero del vendedor, para que usted no herede deudas. Las reglas de los Estatutos de Florida 718.116 (condominios) y 720.30851 (asociaciones de propietarios):

• La asociación debe entregarla dentro de 10 días hábiles, o no puede cobrar.
• El tope está en la ley y se ajusta por inflación cada 5 años. Los montos actuales del estado son hasta US$299, más hasta US$119 por entrega en 3 días hábiles, y hasta US$179 más si la cuenta del vendedor está atrasada.
• Vale 30 días si se entrega en mano o por medio electrónico, o 35 días si se envía por correo.

La tarifa de solicitud o traspaso de la asociación es otro costo. Si el edificio debe aprobar al comprador y sus documentos permiten cobrar, Florida la limita a US$150 por solicitante. Un matrimonio, o padres con sus hijos dependientes, cuentan como un solo solicitante.

¿Qué otras tarifas debo esperar?

Respuesta corta: registro, búsquedas, honorarios del agente de cierre, una inspección y, con préstamo, la tasación y las tarifas del banco. Solo el registro está fijado por ley.

• Registro: US$10 por la primera página y US$8,50 por cada página adicional, por documento. Una escritura corta cuesta unos US$27. Una hipoteca tiene muchas más páginas.
• Honorarios del agente de cierre y búsquedas: los fija cada compañía de título o abogado. Pida una cotización por escrito.
• Inspección de la vivienda: la fija el inspector. Es muy recomendable aunque sea un condominio.
• Agrimensura (survey): suele hacer falta para una casa o un terreno, por lo general no para un apartamento en condominio. El banco y la compañía de título le dirán.
• Inspecciones para el seguro: las aseguradoras suelen pedir una inspección de mitigación de viento y una de 4 puntos en casas y viviendas antiguas, y pueden bajar la prima.
• Con préstamo: cargo de originación o puntos, tasación, informe de crédito, revisión de zona de inundación y pagos por adelantado. El banco suele cobrar algunos meses de impuestos y seguro por adelantado para una cuenta de escrow.
• Desde el exterior: sume el costo de las transferencias internacionales y de apostillar o legalizar documentos si firma un poder en su país.

Según las reglas federales, el banco debe darle una Estimación de préstamo (Loan Estimate) dentro de 3 días hábiles después de su solicitud, y una Declaración de cierre (Closing Disclosure) al menos 3 días hábiles antes del cierre. Compárelas. Los costos de título pueden verse distintos en esos formularios por la forma en que las reglas federales dividen las pólizas del dueño y del banco, pero el total debe coincidir.

¿Cómo se manejan los impuestos a la propiedad en el cierre?

Respuesta corta: en Florida, el impuesto a la propiedad se paga al final, por todo el año calendario, a partir del 1 de noviembre. En el cierre, el vendedor le da un crédito por su parte del año.

La factura del año llega en noviembre de ese mismo año. Si usted cierra en junio, el vendedor todavía no pagó el impuesto de ese año, así que el agente de cierre le acredita a usted la parte del vendedor (del 1 de enero al día antes del cierre), y usted paga la factura completa en noviembre. Pagar temprano da descuento: 4 % en noviembre, 3 % en diciembre, 2 % en enero y 1 % en febrero. Su nueva factura puede ser mucho más alta que la del vendedor si él tenía la exención de homestead. Revise la calculadora de impuestos del condado antes de comprar.

¿Cuánto cuesta cerrar la compra de un condominio de US$500 000?

Respuesta corta: en impuestos y seguro de título fijados por ley, un comprador de contado en Miami-Dade paga US$2575 y un comprador en Broward con un préstamo de US$400 000 paga US$4800, mientras el vendedor paga el impuesto de sellos de la escritura, de US$3000 a US$3500. El registro y las tarifas de la asociación, del banco y de los servicios se suman aparte.

Los ejemplos usan la reventa de un condominio de US$500 000 con el contrato estándar de Florida. Solo muestran los costos fijados por ley. Todos los demás costos varían, así que pida cotizaciones. Para darse una idea del tamaño, un condominio de 1000 sq ft tiene unos 93 m².

Compra de contado en Miami-Dade (el comprador paga la póliza del dueño)

Impuestos y seguro de título del comprador: US$2575. Con el registro y una tarifa de solicitud, cerca de US$2750, más los honorarios del agente de cierre, la inspección y otras cotizaciones. Si la póliza del vendedor tiene menos de 3 años, la tarifa de reemisión baja la prima a US$1530.

Compra con un préstamo de US$400 000 en Broward (el comprador paga la póliza del dueño)

Impuestos y seguro de título del comprador: US$4800, más el registro y la tarifa de solicitud. A eso se suman las tarifas del banco, la tasación, los honorarios del agente de cierre y los pagos por adelantado, que verá en su Estimación de préstamo.

Palm Beach, donde el vendedor paga la póliza del dueño

El vendedor paga el impuesto de sellos de la escritura (US$3500) y la póliza del dueño (US$2575). Un comprador de contado paga solo el registro, la tarifa de solicitud y los servicios que contrate. Un comprador con un préstamo de US$400 000 paga US$1400 + US$800 + US$25 = US$2225 en costos fijados por ley, más los costos del banco.

¿Cómo puedo bajar mis costos de cierre?

Respuesta corta: compare las tarifas que no fija la ley, pregunte por la tarifa de reemisión y negocie un crédito del vendedor en el contrato.

1. Pida cotizaciones por escrito a dos o tres compañías de título o abogados de cierre por sus propios honorarios.
2. Pregunte si la póliza de título del vendedor tiene menos de 3 años. Si es así, aplica la tarifa de reemisión.
3. Compare las Estimaciones de préstamo de más de un banco el mismo día.
4. Pida al vendedor un crédito para sus costos, escrito en el contrato.
5. Revise temprano la carta de estoppel y las tarifas de la asociación, para evitar sorpresas.
6. Si compra desde el exterior, organice con tiempo las transferencias y los poderes para no pagar envíos urgentes.