FIRPTA en Florida: la retención del 15 % al vender siendo extranjero

¿Qué es FIRPTA?

Respuesta corta: FIRPTA es la Ley de Impuestos sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Raíces (Foreign Investment in Real Property Tax Act). Obliga al comprador a retener parte del precio cuando el vendedor es extranjero, para que el IRS pueda cobrar el impuesto sobre la venta.

Los dueños extranjeros deben pagar impuesto en Estados Unidos sobre la ganancia cuando venden un inmueble en el país. Al IRS le cuesta cobrar a alguien que vive en Bogotá, Buenos Aires o Caracas, así que la ley le da esa tarea al comprador, que actúa como agente de retención. En un cierre en Florida, esto aparece en la hoja de cierre, y el dinero va al IRS con dos formularios.

FIRPTA no define cuánto impuesto debe usted. El impuesto real depende de su ganancia, de sus costos y de su situación. La retención es un porcentaje fijo del precio, así que suele ser mucho mayor que el impuesto. Por eso conviene planificar con tiempo.

¿Quién es "persona extranjera" para FIRPTA?

Respuesta corta: un extranjero no residente, o una empresa, sociedad, fideicomiso o sucesión extranjera. Un extranjero que es residente para efectos fiscales en Estados Unidos no es "persona extranjera".

Para una persona, la residencia fiscal no depende de su visa ni de dónde vota. El IRS dice que un no ciudadano es residente para impuestos si cumple la prueba de la tarjeta verde (green card) o la prueba de presencia sustancial (un conteo de días en Estados Unidos) en el año calendario. Si cumple alguna de las dos, usted firma una certificación de que no es persona extranjera y no se aplica la retención FIRPTA. Si tiene dudas, consulte a un asesor de impuestos antes de poner la vivienda en venta.

¿Cuánto debe retener el comprador?

Respuesta corta: el 15 % del "monto realizado", que en una venta normal es el precio. Las tasas más bajas solo se aplican cuando el comprador es una persona que piensa vivir en la vivienda.

La tasa se calcula sobre todo el precio, no sobre la ganancia, y el pago de la hipoteca no la reduce. Un vendedor con una hipoteca grande puede descubrir que el dinero que le queda en el cierre no alcanza para la retención. El contrato de Florida Realtors y The Florida Bar lo advierte: el vendedor puede tener que llevar dinero adicional al cierre.

¿Cuándo se aplican las tasas del 10 % y del 0 %?

Respuesta corta: cuando el comprador es una persona con planes concretos de vivir en la vivienda al menos la mitad de los días en que se use, en cada uno de los dos primeros años después de la compra.

La prueba del IRS, en las instrucciones del Formulario 8288:

• El comprador o un familiar debe tener planes concretos de vivir en la propiedad al menos el 50 % de los días en que alguien la use, en cada uno de los dos primeros períodos de 12 meses después de la venta.
• Los días en que la vivienda está vacía no cuentan.
• Los familiares incluyen hermanos, cónyuge, padres y abuelos, e hijos y nietos.
• El comprador debe ser una persona. El IRS dice que la excepción de US$300 000 no se aplica si el comprador es una empresa, aunque la empresa compre para una persona. Para la tasa del 10 %, el texto del IRS solo dice "para uso del comprador como residencia".

El agente de cierre suele pedir al comprador que firme una declaración sobre estos planes. Si el comprador es un inversionista que va a alquilar la vivienda, se aplica el 15 % completo.

¿Qué otras excepciones hay?

Respuesta corta: no hay retención cuando el vendedor firma que no es persona extranjera, cuando el IRS emite un certificado que la elimina o la reduce, y en algunos otros casos.

El IRS menciona estas excepciones:

• Certificación de que no es persona extranjera. Un vendedor estadounidense, o un extranjero residente para impuestos, firma bajo pena de perjurio una declaración con su nombre, su número de identificación fiscal y su dirección. Se la conoce como "declaración jurada FIRPTA" (FIRPTA affidavit). El comprador puede confiar en ella, salvo que sepa que es falsa o reciba un aviso de que lo es.
• Certificado de retención del IRS. Puede reducir la retención o eliminarla. Vea la siguiente sección.
• Aviso de no reconocimiento. Para algunos intercambios sin impuesto. Debe presentarse a más tardar el día 20 después de la transferencia.
• Otros. Un monto realizado de cero, un comprador que es un organismo de gobierno y algunas acciones que cotizan en bolsa.

¿Qué es el certificado de retención (Formulario 8288-B)?

Respuesta corta: una carta del IRS que permite al comprador retener menos del 15 %, muchas veces cerca del impuesto real del vendedor. Se pide con el Formulario 8288-B, a más tardar el día del cierre.

Cómo funciona:

1. Quién lo pide. Puede pedirlo el vendedor o el comprador. En la mayoría de las ventas lo pide el vendedor.
2. El motivo. La mayoría de las solicitudes dice que el impuesto máximo del vendedor sobre la venta es menor que la retención normal. Usted muestra su precio de compra, sus mejoras y sus costos. Otros motivos posibles son una exención, un intercambio sin impuesto o una venta a plazos.
3. Cuándo. A más tardar el día del cierre. El vendedor debe avisar al comprador por escrito, a más tardar ese día, que hizo la solicitud.
4. Qué pasa en el cierre. Si la solicitud sigue pendiente, el comprador retiene igual el monto completo, pero no tiene que enviarlo todavía al IRS. Envía el monto que el IRS apruebe dentro de 20 días después de que el IRS envíe el certificado o el rechazo. Según el contrato de Florida, el comprador puede dejar ese dinero en escrow (cuenta de garantía), con costo para el vendedor.
5. Cuánto tarda. El IRS dice que responde dentro de 90 días después de recibir una solicitud completa, con los números de identificación fiscal (TIN) de todas las partes.

Si la pide después del cierre, el certificado puede permitir un reembolso anticipado, antes de presentar la declaración. Si el motivo principal de la solicitud es atrasar el pago, el IRS cobra intereses desde el día 21.

¿Necesito un ITIN?

Respuesta corta: en la práctica, sí. Un extranjero sin número de Seguro Social necesita un ITIN (Número de Identificación Personal del Contribuyente) para pedir el certificado de retención y para que le acrediten el impuesto retenido.

• El ITIN se pide con el Formulario W-7 del IRS.
• Puede adjuntar el Formulario 8288-B al W-7 y enviarlos juntos, a la dirección que indican las instrucciones del W-7.
• El IRS dice que puede pedir el ITIN para una venta FIRPTA en cuanto exista un contrato de venta firmado, no antes.
• Si su número no aparece en los formularios, el IRS no le envía la copia sellada del Formulario 8288-A. Entonces deberá adjuntar otra prueba de la retención, como los documentos del cierre, a su declaración.

Empiece el trámite del ITIN apenas firme el contrato. Todas las partes del 8288-B necesitan un TIN para que empiecen a contar los 90 días del IRS. Si va a firmar el W-7 desde su país, pregunte con tiempo qué copias certificadas de su pasaporte acepta el IRS.

¿Cuáles son los plazos, del contrato al reembolso?

Respuesta corta: el vendedor avisa al comprador en el contrato, pide el certificado antes del cierre, el comprador paga al IRS dentro de 20 días y el vendedor presenta su declaración al año siguiente para recuperar el resto.

Los formularios se presentan en papel ante el IRS en Ogden, Utah. El IRS permite pagar por EFTPS (su sistema de pago electrónico), pero los formularios igual deben enviarse. Está previsto presentar los formularios 8288 por vía electrónica, pero el IRS no ha dado una fecha. La versión de enero de 2026 del Formulario 8288 permite indicar una cuenta bancaria para recibir el reembolso por depósito directo.

¿Qué debe hacer el comprador?

Respuesta corta: averiguar si el vendedor es persona extranjera, retener el monto correcto y enviarlo al IRS a tiempo. Si no lo hace, el IRS puede cobrarle el impuesto a él.

• Preguntar. El comprador o el agente de cierre pide al vendedor la certificación de que no es persona extranjera. Si el vendedor no puede firmarla, hay retención.
• Retener. El contrato de Florida (Estándar V) dice que el comprador retendrá el porcentaje correcto y lo enviará al IRS a tiempo.
• Informar. Presentar el Formulario 8288 y el 8288-A hasta el día 20 y dar al vendedor copias de los formularios presentados.
• Responsabilidad. Si el comprador no retiene, el IRS puede cobrarle el impuesto y los intereses, y puede haber multas.

En la práctica, el agente de cierre (una compañía de título o un abogado) suele guardar el dinero y preparar los formularios por el comprador. La obligación legal sigue siendo del comprador, así que confirme por escrito quién los presentará.

¿Quién paga los costos?

Respuesta corta: en el contrato estándar de Florida, el vendedor paga los cargos de la retención y los informes FIRPTA.

El párrafo 9(a) del contrato AS IS de Florida Realtors y The Florida Bar pone "los cargos por la retención y los informes FIRPTA" a cargo del vendedor. Los honorarios de su asesor por el 8288-B y la declaración también son su costo. El vendedor paga además el impuesto de sellos de Florida sobre la escritura. Nuestra guía de costos de cierre explica los demás costos.

¿Y si el vendedor es una empresa o una LLC?

Respuesta corta: una empresa extranjera es persona extranjera, así que se aplica FIRPTA. Una LLC estadounidense de un solo dueño que es "no considerada" (disregarded) para impuestos no cuenta: el dueño se trata como el vendedor.

• Sociedad extranjera. Se aplica FIRPTA, y la sociedad pide el crédito con el Formulario 1120-F.
• LLC de Estados Unidos con un dueño extranjero. Si la LLC es "no considerada" para impuestos (lo normal en una LLC de un miembro), el IRS trata al dueño como el vendedor. La LLC no puede firmar la certificación por su dueño extranjero, así que hay retención.
• Sociedad anónima o sociedad de personas de Estados Unidos. No es persona extranjera, así que el comprador no retiene bajo estas reglas. La empresa tiene sus propias reglas de impuestos para dueños extranjeros.

Muchos compradores de América Latina deciden cómo comprar (a su nombre, con una LLC o con una sociedad) al momento de la compra. Esa decisión cambia lo que pasa al vender, así que hable con un asesor desde el principio.

¿Hay impuesto o retención del estado de Florida?

Respuesta corta: Florida no tiene impuesto personal sobre la renta, así que una persona que vende no paga impuesto estatal sobre la ganancia. No encontramos una regla de Florida que agregue una retención estatal a los vendedores extranjeros.

• Personas. El Departamento de Ingresos de Florida dice que Florida no cobra impuesto personal sobre la renta.
• Empresas. Florida tiene un impuesto sobre la renta de sociedades del 5,5 %, que puede aplicarse a la ganancia de una sociedad.
• Retención estatal. Algunos estados obligan al comprador a retener impuesto estatal a los vendedores no residentes. No encontramos una regla así en Florida.
• Impuesto de sellos. El vendedor paga el impuesto de sellos de Florida sobre la escritura: US$0,70 por cada US$100 del precio, o US$0,60 por cada US$100 para una casa o un apartamento en Miami-Dade.

Su país también puede cobrar impuesto sobre la ganancia. Un tratado de impuestos entre Estados Unidos y su país puede cambiar el resultado, así que consulte a un asesor en los dos países.

¿Cómo se ve FIRPTA en una venta real?

Respuesta corta: en un apartamento de US$600 000, el comprador retiene US$90 000, o US$60 000 si va a vivir en él. Un certificado de retención puede acercar el monto al impuesto real del vendedor.

Ejemplo: una persona extranjera compró un apartamento en Miami por US$450 000 y lo vende por US$600 000.

• El comprador es un inversionista o una empresa: 15 % de US$600 000 = US$90 000 retenidos.
• El comprador es una familia que vivirá en el apartamento: 10 % de US$600 000 = US$60 000 retenidos.
• Con un certificado de retención: suponga que su asesor estima el impuesto real en US$20 000 (un ejemplo, no un cálculo de impuestos). Si el IRS está de acuerdo, el comprador retiene unos US$20 000 en lugar de US$90 000.

Otros dos casos:

• Un apartamento de US$280 000 que compra una persona para vivir en él: sin retención.
• Un apartamento de US$1 200 000: 15 % (US$180 000), aunque el comprador vaya a vivir en él.

El vendedor igual presenta su declaración en Estados Unidos, el Formulario 1040-NR, y paga el impuesto real o recupera lo que sobra.

¿Qué debe hacer el vendedor, paso a paso?

Respuesta corta: planifique antes de publicar la venta, pida el ITIN y el certificado justo después del contrato, y presente su declaración al año siguiente.

1. Confirme si es persona extranjera para los impuestos de Estados Unidos.
2. Reúna la hoja de cierre de su compra, los recibos de las mejoras y sus costos de venta.
3. Pida a un asesor de impuestos que estime su impuesto real sobre la venta.
4. Indique en el contrato que es persona extranjera.
5. Pida el ITIN y el certificado de retención apenas firme el contrato.
6. En el cierre, revise el monto retenido en la hoja de cierre.
7. Pida al comprador o al agente de cierre copias de los formularios 8288 y 8288-A.
8. Presente el Formulario 1040-NR al año siguiente con la copia B del 8288-A.