Exención homestead en Florida: quién califica y cómo pedirla

¿Qué es la exención homestead?

Respuesta corta: una rebaja del valor imponible de la vivienda que usted posee y en la que vive como residencia permanente. También activa un tope anual, llamado Save Our Homes, a la subida del valor tasado.

La exención tiene dos partes, fijadas en los Estatutos de Florida 196.031:

La exención adicional era de US$25 000 hasta un cambio a la Constitución de Florida en 2024. Desde el año fiscal 2025 se ajusta cada año por inflación: US$25 722 para 2025 y US$26 411 para 2026. La segunda parte solo se aplica al valor tasado por encima de US$50 000, así que una vivienda tasada por debajo de unos US$76 400 recibe solo una parte.

En muchos países de América Latina el impuesto a la propiedad es bajo o casi simbólico. En Florida no: en la ciudad de Miami, la tasa total de 2026 es de casi el 2 % del valor imponible por año. Por eso el homestead importa.

¿Quién califica para el homestead en Florida?

Respuesta corta: una persona que, el 1 de enero, es dueña de la vivienda (título legal o en equidad) y vive en ella como residencia permanente. Si no es ciudadano de Estados Unidos, también necesita un estatus que le permita quedarse de forma permanente, como la tarjeta verde (green card).

Las reglas principales:

• El 1 de enero es la fecha clave. Debe ser dueño y vivir en la vivienda como residencia permanente el 1 de enero del año fiscal. Si compra en junio de 2026 y se muda, pide el homestead para el año fiscal 2027.
• Un solo homestead. La Constitución de Florida permite una sola exención por persona o familia. No puede tener homestead en Florida si recibe una exención o crédito por residencia en otro estado.
• La residencia permanente la decide el tasador. Los Estatutos de Florida 196.015 mencionan lo que puede revisar: una declaración de domicilio registrada, la escuela de sus hijos, su trabajo, su licencia de conducir de Florida, la placa de Florida de su carro, su registro de votante, la dirección en su declaración federal de impuestos, sus cuentas bancarias y las facturas de servicios de la vivienda.

Para quienes no son ciudadanos, cada condado explica sus reglas:

• Miami-Dade: el dueño debe ser "ciudadano o residente permanente de EE. UU. y residente de Florida al 1 de enero".
• Broward: los no ciudadanos deben mostrar prueba de residencia permanente, de asilo o de parole, u otro estatus "PRUCOL", o prueba de que son padre o madre de un hijo menor ciudadano estadounidense que vive con ellos.
• Palm Beach: prueba de residencia permanente (tarjeta de residente) si no es ciudadano.

Según la regla 12D-7.007 de Florida, una persona con visa temporal no puede cumplir el requisito de residencia permanente. Esto incluye a muchas personas que llegan con visas de trabajo o de inversionista. Si su estatus es poco común, llame al tasador antes de presentar la solicitud.

¿Cuál es la fecha límite para pedirla?

Respuesta corta: el 1 de marzo del año fiscal. Para el año fiscal 2027, la fecha límite es el lunes 1 de marzo de 2027.

• A tiempo. La ley de Florida dice que no presentar la solicitud antes del 1 de marzo es renunciar a la exención de ese año. Broward dice que el período para 2027 va del 3 de marzo de 2026 al 1 de marzo de 2027.
• Tarde. Todavía puede presentar una solicitud tardía dentro de los 25 días después de que el tasador envíe el aviso de impuestos propuestos (el aviso TRIM, en agosto). El tasador puede aceptarla por circunstancias atenuantes. Si no la acepta, puede pedir revisión a la junta de ajuste de valores (value adjustment board), con un cargo de US$15. Broward indica el 20 de septiembre de 2027 como su fecha límite tardía para 2027.
• Después del primer año. No tiene que pedirla de nuevo cada año. El condado la renueva mientras usted siga calificando. Miami-Dade envía un recibo de renovación automática a fines de diciembre, y Broward envía un recibo a principios de enero. Avise al tasador si se muda, alquila la vivienda o cambia los dueños en la escritura.

¿Cómo la pido en Miami-Dade, Broward y Palm Beach?

Respuesta corta: en línea, en el sitio del tasador de propiedades de su condado. Necesita su licencia de conducir o identificación de Florida, números de Seguro Social y prueba de que vive en la vivienda.

Si no es ciudadano, agregue la prueba de su estatus, como la tarjeta de residente permanente. Cada condado también recibe solicitudes en persona. Si compró con su cónyuge, los dos deben estar en la solicitud.

¿Qué debo hacer antes de pedirla?

Respuesta corta: mudarse antes del 1 de enero, cambiar su licencia y su registro de votante a la nueva dirección, y guardar las pruebas.

1. Registre la escritura a su nombre. El agente de cierre lo hace en el cierre.
2. Múdese y haga de la vivienda su única residencia permanente antes del 1 de enero.
3. Saque la licencia de conducir o la identificación de Florida con la dirección de la vivienda.
4. Registre su carro en Florida y, si puede votar, inscríbase con esa dirección.
5. Cambie la dirección de sus cuentas bancarias y de su declaración de impuestos.
6. Presente la solicitud en línea entre el 1 de enero y el 1 de marzo. Algunos condados la reciben antes.
7. Revise en agosto el aviso TRIM para confirmar que aparece la exención.

¿Qué es el tope Save Our Homes?

Respuesta corta: cuando su vivienda tiene homestead, su valor tasado puede subir cada año como máximo un 3 % o la inflación, lo que sea menor. El tope fue de 2,7 % para 2026 y de 2,9 % para 2025.

Con el tiempo, el valor de mercado y el valor tasado se separan. Si el valor de mercado sube 8 % en un año, el valor tasado solo puede subir hasta el tope. Sus impuestos se calculan sobre el valor tasado, menos sus exenciones. El Departamento de Ingresos fija el tope cada año: 2,7 % para 2026, 2,9 % para 2025 y 3,0 % para 2024, cuando la inflación fue de 3,4 %.

El tope termina cuando la vivienda cambia de dueño. El 1 de enero del año siguiente a la venta, el tasador pone el valor tasado en el valor de mercado completo. Por eso la factura del comprador suele ser mucho más alta que la del vendedor. Use la calculadora de impuestos del condado con el precio de compra, no con el impuesto actual del vendedor.

¿Qué es la portabilidad?

Respuesta corta: si se muda de un homestead en Florida a otro, puede llevar hasta US$500 000 de su ahorro de Save Our Homes. Debe establecer el nuevo homestead dentro de 3 años y presentar el Formulario DR-501T.

Su "ahorro" es la diferencia entre el valor de mercado y el valor tasado de su vivienda anterior. Cuánto se lleva depende de si compra una vivienda más cara o más barata:

• Vivienda igual o más cara: nuevo valor tasado = nuevo valor de mercado menos su ahorro, hasta US$500 000.
• Vivienda más barata: nuevo valor tasado = nuevo valor de mercado ÷ valor de mercado anterior × valor tasado anterior. El ahorro sigue con un tope de US$500 000.

Ejemplo: su vivienda anterior vale US$700 000 en el mercado y está tasada en US$450 000, así que su ahorro es de US$250 000.

• Compra una casa de US$800 000: nuevo valor tasado = US$800 000 menos US$250 000 = US$550 000.
• Compra un apartamento de US$350 000: nuevo valor tasado = US$350 000 ÷ US$700 000 × US$450 000 = US$225 000.

El Formulario DR-501T se presenta con la nueva solicitud de homestead, a más tardar el 1 de marzo. Califica si tuvo homestead el 1 de enero de alguno de los 3 años anteriores.

¿Y las viviendas que no son mi homestead?

Respuesta corta: las segundas viviendas, las propiedades en renta y las de dueños que viven en el exterior no tienen homestead. Su valor tasado igual solo puede subir 10 % por año, pero ese tope no incluye los impuestos escolares.

Los Estatutos de Florida 193.1554 limitan al 10 % la subida anual del valor tasado de casas y condominios sin homestead (de hasta 9 unidades), para todos los impuestos menos los escolares. Los impuestos escolares se calculan sobre el valor de mercado completo. Este tope también se reinicia con una venta. En la práctica, quien no tiene homestead paga más que su vecino con homestead por la misma vivienda, y la diferencia crece cada año en que los precios suben más que la inflación.

¿Qué cambia para dueños extranjeros y de segundas viviendas?

Respuesta corta: si Florida no es su residencia permanente, o si no tiene un estatus migratorio que califique, no puede tener homestead. Si lo tiene y luego alquila la vivienda, puede perderlo.

• Dueños que viven en el exterior. Sin homestead. Por ejemplo, una familia de Bogotá o de Ciudad de México que usa su apartamento de Miami en vacaciones paga como propiedad sin homestead, con el tope del 10 % para impuestos no escolares. Nuestra guía para compradores extranjeros muestra los costos anuales típicos.
• Dueños con visa temporal. La regla 12D-7.007 dice que quien tiene visa temporal no puede cumplir el requisito de residencia permanente. Broward menciona otros estatus que acepta.
• Segundas viviendas. Solo se permite un homestead. Una vivienda en Florida que usa parte del año, mientras su residencia principal está en otro lugar, no tiene homestead.
• Alquilar su homestead. Si alquila la vivienda más de 30 días por año calendario durante 2 años seguidos, Florida la considera abandonada. Miami-Dade da este ejemplo: alquilar 35 días el primer año y 31 días el segundo hace que deje de calificar.
• Multa por un homestead indebido. Si el condado descubre que usted no tenía derecho a la exención, puede poner un gravamen (lien) sobre la vivienda por los impuestos no pagados de cualquier año de los últimos 10, más una multa del 50 % por año y un 15 % de interés anual.

¿Qué otras exenciones puede tener quien tiene homestead?

Respuesta corta: exenciones adicionales para algunos adultos mayores, viudos y viudas, personas con discapacidad y veteranos. Se piden en la misma oficina.

• Mayores de 65 años con ingresos limitados: hasta US$50 000 más, donde el condado o la ciudad decidió ofrecerla. El límite de ingresos se ajusta cada año. Existe una versión para residentes de larga data, en viviendas de menos de US$250 000 donde el dueño vive hace al menos 25 años.
• Viudos y viudas, personas ciegas y personas con discapacidad total y permanente: US$5000 cada una.
• Discapacidad total: el homestead de una persona cuadripléjica está exento por completo. Algunas personas en silla de ruedas o legalmente ciegas con ingresos limitados también califican para una exención completa.
• Veteranos: US$5000 por una discapacidad de servicio del 10 % o más, y exención completa por una discapacidad de servicio total y permanente. La exención completa puede pasar al cónyuge sobreviviente.

¿Qué es la Enmienda 3 de la votación del 3 de noviembre de 2026?

Respuesta corta: un cambio a la Constitución de Florida que subiría la exención homestead para impuestos no escolares a US$150 000 en 2027 y a US$250 000 en 2028, y bajaría el tope para propiedades sin homestead del 10 % al 5 %. Necesita el 60 % de los votos.

El resumen oficial de la División de Elecciones de Florida dice que la Enmienda 3:

• Sube la exención homestead para todos los impuestos no escolares a US$150 000 en 2027 y a US$250 000 en 2028, y la ajusta por inflación después.
• Permite a condados y ciudades subirla hasta el valor tasado completo. Los distritos especiales pueden hacer lo mismo con una votación local.
• Da a las personas que no sean residentes de Florida el 31 de diciembre de 2026 la exención actual al principio, y la más alta "a partir del quinto año de exención".
• Baja del 10 % al 5 % el tope anual de subida del valor tasado de las propiedades sin homestead.
• Obliga a condados y ciudades a usar el impuesto a la propiedad en seguridad pública, escuelas, infraestructura y algunos otros fines, salvo que las autoridades locales aprueben otros gastos.
• Entra en vigor el 1 de enero de 2027.

Las enmiendas a la Constitución de Florida necesitan al menos el 60 % de los votos emitidos sobre la medida. Revise el resultado después del 3 de noviembre de 2026 antes de hacer su presupuesto para 2027. Si piensa mudarse a Florida, tenga en cuenta la regla para quienes no sean residentes el 31 de diciembre de 2026.

¿Cuánto ahorra el homestead? Un ejemplo con números

Respuesta corta: en un apartamento de US$500 000 en la ciudad de Miami, el homestead ahorra unos US$851 en impuestos de 2026. Después, el tope hace que la diferencia crezca cuando suben los precios.

El ejemplo usa las tasas adoptadas para 2026 en la ciudad de Miami: 19,9544 milésimas en total (cada milésima, o mill, es US$1 por cada US$1000 de valor imponible), de las cuales 6,6230 son impuestos escolares y 13,3314 son otros impuestos. No incluye cargos fijos como la basura.

Año 1: 2026, valor de mercado de US$500 000

El dueño con homestead ahorra unos US$851 el primer año.

Año 2: el valor de mercado sube a US$540 000

• Dueño con homestead: el valor tasado solo puede subir hasta el tope. Con 2,7 %, llega a US$513 500. Con las mismas tasas y exenciones, el impuesto es de unos US$9396.
• Dueño sin homestead que compró al mismo tiempo: el valor tasado llega a US$540 000 (por debajo del tope del 10 %). El impuesto es de unos US$10 775.

La diferencia ya es de unos US$1380 por año. Estos números usan las tasas de 2026 en los dos años para mostrar el efecto de los topes. Las tasas reales cambian cada año.

Si se aprueba la Enmienda 3

En 2027 la exención no escolar sería de US$150 000 en lugar de unos US$51 000. En el mismo apartamento, eso resta unos US$99 000 más del valor imponible no escolar. Con la tasa no escolar de 2026, 13,3314 milésimas, son unos US$1314 menos de impuesto por año, si las tasas y las decisiones locales no cambian. Para quienes no sean residentes de Florida el 31 de diciembre de 2026, el monto más alto empezaría recién en su quinto año de exención.

¿Qué es el aviso TRIM?

Respuesta corta: el aviso de impuestos propuestos que el condado envía en agosto. Muestra el valor de mercado, el valor tasado, las exenciones y el valor imponible. No es una factura.

Revise que aparezca su homestead. Si el valor o la exención parecen incorrectos, el aviso indica la fecha límite para pedir una revisión a la junta de ajuste de valores. La factura llega en noviembre, con un descuento de hasta 4 % si paga temprano.